ASAS PERLINDUNGAN BAGI WARGA NEGARA INDONESIA UNTUK MEMPUNYAI HAK ATAS TANAH (hukum Agraria)

ASAS PERLINDUNGAN BAGI WARGA NEGARA INDONESIA UNTUK MEMPUNYAI HAK MILIK ATAS TANAH

Asas perlindungan bagi warga negara Indonesia untuk mempunyai hak milik atas tanah yakni asas yang menyatakan bahwa hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang dengan ancaman batal demi hukum.[1] Orang-orang asing hanya dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luas dan jangka waktunya terbatas. Peraturan mengenai asas perlindungan ini diatur dalam :

1.      pasal 9 ayat 1 jo.pasal 21 ayat 1 UUPA yang menyatakan bahwa “hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa.

2.      Pasal 21 yang dengan tegas UUPA menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan-badan hukum yang telah ditetapkan oleh Pemerintah yang dapat memiliki tanah.

3.      bagi mereka yang mempunyai status Warga Negara Asing (WNA) hanya diperbolehkan menguasai hak atas tanah dengan status hak pakai. Dasar dari penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum Asing (BHA)  yang mempunyai perwakilan di Indonesia secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 & Pasal 42 Undang - Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah.

Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku tersebut, maka Warga Negara Asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia atau Badan Hukum Asing (BHA) yang memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberi Hak Pakai (HP). Dengan demikian tidak dibenarkan Warga Negara Asing (WNA) atau Badan Hukum Asing (BHA) memiliki tanah dan bangunan dengan status Hak Milik (HM).

4.      Hak milik kepada orang asing dilarang (Pasal 26 ayat 2 UUPA), dan pelanggaran terhadap pasal ini mengandung sanksi “Batal Demi Hukum.

5.      Pemerintah juga telah menerbitkan PP No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh WNA. Peraturan Pemerintah ini berisi antara lain:

·            WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan untuk memiliki 1 rumah tinggal (Satuan Rumah Susun) yang dibangun di atas tanah Hak Pakai.

·            Rumah yang berdiri di atas tanah Hak Pakai (HP) tersebut dapat berasal dari HP atas Tanah Negara atau HP yang berasal dari tanah Hak Milik (HM) yang diberikan oleh Pemegang Hak Milik.

·            Pemberian Hak Pakai (HP) oleh pemegang Hak Milik (HM) ini diberikan dengan akta PPAT & perjanjiannya harus dicatat dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik atas tanah.

Dalam PP Nomor 41 tahun 1996 terdapat syarat, orang asing yang dapat mempunyai rumah  tinggal di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya memberikan manfaat bagi pembangunan nasional. Orang asing tersebut dibatasi boleh memiliki satu rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah susun, yang dibangun diatas tanah hak pakai. Hak pakai tersebut diberikan paling lama untuk jangka waktu 25 tahun. Berbeda dengan jenis hak berjangka waktu lainnya seperti hak guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai (yang bukan untuk orang asing) dapat diperpanjang untuk waktu tertentu setelah jangka waktu pemberian pertama berakhir. Hak Pakai rumah tinggal untuk orang asing tidak dapat diperpanjang, namun dapat diperbarui untuk jangka waktu 20 tahun dengan ketentuan orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.

Jangka waktu ’hanya’ 25 (dua puluh lima) tahun tersebut dinilai banyak kalangan sudah tidak kondusif dengan perkembangan dunia global sekarang ini, tidak menarik minat orang asing untuk membeli rumah di Indonesia. Sebagai perbandingan, Singapura membolehkan warga negara asing untuk memiliki bangunan komersial, hotel dan hunian dengan jangka waktu hak tanah 99 tahun, dan untuk industri diberikan 60 tahun. Di Thailand, hak sewa menyewa dengan warga negara asing berlaku selama 30 tahun dengan perpanjangan 30 tahun. Sedangkan di Kamboja antara 70 sampai dengan 99 tahun.

Namun demikian UUPA tidak menutup sama sekali kesempatan warga negara asing dan badan hukum asing untuk mempunyai hak atas tanah di Indonesia. Warga negara asing dapat mempunyai hak atas tanah di Indonesia, tetapi terbatas, yakni hanya boleh dengan status hak pakai. Sehingga dari prinsip nasionalitas ini, semakin jelas kepentingan warga negara Indonesia diatas segala-galanya baik dari segi ekonomi, sosial, politis dan malahan dari sudut Hankamnas untuk menciptakan asas perlindungan bagi warga negara Indonesia untuk mempunyai hak milik atas tanah.

Jadi bisa ditegaskan bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya (Pasal 9(1)). Ketentuan ini mendapat penerapan lebih lanjut dalam pengaturan Hak Milik sebagai Hak Atas Tanah terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah. Hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah (Pasal 21(1)). Konsekuensinya adalah penguasaan hak atas tanah oleh WNA dibatasi, yakni hanya dimungkinkan diberikan Hak Pakai atau Hak Sewa.

Asas tersebut di atas tidak berarti meniadakan peran WNA dalam pembangunan Nasional. Indonesia sebagai Negara berkembang masih sangat membutuhkan investasi asing. Oleh karena itu, untuk mengimbangi pesatnya kebutuhan hukum dalam praktek dan untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi WNA yang ingin memperoleh hak atas tanah di Indonesia telah dikeluarkan beberapa peraturan, diantaranya PP No. 40 Tahun 1996, PP No. 41 Tahun 1996, dan PMNA/KBPN No. 7 Tahun 1996 Jo.PMNA/KBPN No. 8 Tahun 1996. Peraturan-peraturan tersebut merupakan kebijakan Pemerintah dalam melaksanakan amanat UUPA yang memperkenankan WNA yang berkedudukan di Indonesia untuk memperoleh tanah dengan status Hak Pakai.

IMPLEMENTASI DI MASYARAKAT

1.      KEPEMILIKAN TANAH TERSELUBUNG OLEH WARGA NEGARA ASING

Kepemilikan tanah terselubung merupakan model kepemilikan tanah yang secara formal diatasnamakan orang lain berdasarkan suatu perjanjian tertentu. Bentuk perjanjianya ada yang secara lisan dan ada pula yang tertulis yang dibuat dihadapan notaris. Model ini marak dilakukan oleh Warga Negara Asing (selanjutnya disingkat WNA) yang ingin memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia. Hal ini tentunya sangat bertentangan dengan hukum positif di Indonesia. dimana warga negara asing melakukan kesepakatan atau perjanjian atau perikatan jual beli dengan warga negara Indonesia pemegang hak milik atas tanah yang diperjanjikan. Ada juga dengan modus Warga Negara Indonesia memberikan kewenangan melalui ’surat kuasa’ kepada Warga Negara Asing untuk menguasai dan melakukan perbuatan hukum di atas tanah hak milik tersebut. Secara administratif tanah hak milik dimaksud terdaftar atas nama Warga Negara Indonesia, tetapi fakta di lapangan Warga Negara Asing-lah yang menguasai dan melakukan aktifitas di atas tanah hak milik tersebut.[2]

Hasil penelitian Sanusi (2002:7-11), menunjukkan bahwa di Kota Batam terdapat sekitar 1.692 orang tenaga kerja WNA. Lebih lanjut disebutkan bahwa secara materiil di Kota Batam terdapat banyak WNA yang mempunyai rumah, namun secara yuridis sulit dibuktikan karena adanya pernikahan dibawah tangan dengan seorang Warga Negara Indonesia (WNI). Rumah tersebut dicatat atasnama istri/suaminya yang berstatus WNI. Demikian pula di Provinsi Bali yang menjadi tujuan wisata utama di Indonesia. Secara nyata di beberapa Desa seperti Desa Canggu, Desa Lalanglinggah beberapa WNA yang meminjam nama seorang WNI untuk memperoleh Hak Milik atas tanah. Selanjutnya antara WNI dan WNA membuat suatu perjanjian dihadapan Notaris yang isinya bahwa WNI tetap mengakui kepemilikan WNA tersebut dan baik dirinya maupun ahli warisnya tidak akan melakukan gugatan apapun terhadap tanah tersebut.

Tindakan demikian secara yuridis bertentangan dengan Undang-Undang, dalam hal ini UUPA, dan karena itu merupakan tindakan yang disebut penyelundupan hukum. Coba periksa Pasal 26 (ayat 2) UUPA, yang menyatakan setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara.

Tampaknya lembaga Hak Pakai kurang populer di masyarakat dan sangat tidak diminati oleh WNA walaupun dengan beragam alasan. WNA justru mencari celah agar memperoleh Hak Milik atas tanah. Pertanyaan yang muncul kemudian adalah apakah praktek demikian dapat menguntungkan semua pihak sehingga harus direspon positif? (mengingat secara sosial diterima dimasyarakat) dan hal ini pasti akan berdampak terhadap Administrasi Pertanahan. Maka yang perlu kita ketahui adalah perjanjian yang dibuat antara WNA dan WNI. Perjanjian demikian tidak dapat dibenarkan dan tidak sah, karena:

1.      perjanjian demikian tidak memenuhi asas kebebasan berkontrak dalam KUHPdt. Alasannya karena asas kebebasan berkontrak dibatasi oleh tiga hal, yaitu tidak dilarang oleh Undang-Undang, tidak bertentangan dengan ketertiban umum, dan tidak bertentangan dengan kesusilaan.

Perjanjian demikian sudah jelas dilarang oleh Undang-Undang karena melanggar ketentuan Pasal 21 ayat (2) UUPA.

2.      perjanjian tersebut tidak sah karena melanggar ketentuan Pasal 1320 KUHPdt. yakni tidak memenuhi suatu sebab yang halal.

Perjanjian demikian bermaksud menyelundupkan ketentuan Pasal 21 ayat (2) UUPA. Syarat ini merupakan syarat obyektif karena mengenai sesuatu yang menjadi obyek perjanjian. Akibat hukumnya adalah batal demi hukum.

Dengan demikian tidak ada dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian di muka hakim karena sejak semula dianggap tidak pernah ada perjanjian.
Dengan demikian, perjanjian tersebut masih menempatkan WNA pada posisi yang lemah. Selain itu, biasanya untuk mengamankan kepemilikan tanahnya, sertipikat yang atas WNI tersebut dipegang langsung oleh WNA. Hal ini pun mempunyai potensi konflik yang sangat besar karena WNA dapat dituduh melakukan tindakan kriminal menyembunyikan sertipikat orang lain. Akhirnya hanya kejujuran WNI-lah yang diharapkan.

Selanjutnya bagi WNI, sekilas tampak menguntungkan karena WNI yang dipinjam namanya biasanya sekaligus diberi kepercayaan mengelola usaha WNA tersebut. Dengan demikian WNI dapat menambah pendapatanya. Apabila ditelusuri lebih jauh, sesungguhnya WNI sangat dirugikan. WNI tidak mempunyai investasi jangka panjang dan akan selalu tunduk kepada kehendak WNA, sehingga tidak dapat menjadi tuan di Negeri sendiri.

Dilihat dari pendapatan Negara, akibat praktek demikian Negara sangat dirugikan. Padahal apabila lembaga Hak Pakai benar-benar diterapkan, maka selain proses pemberian hak, berikutnya akan muncul pula proses perpanjangan dan pembaruan hak yang dapat menambah uang pemasukan ke kas Negara.

Dilihat dari kepentingan Negara, di Indonesia menganut konsep Hak Menguasai Negara. Negara bukan pemilik tanah, tetapi dalam kedudukanya sebagai personifikasi rakyat/bangsa Indonesia, Negara mempunyai kewenangan-kewenangan tertentu. Dalam rangka melaksanakan kewenangannya, Negara mempunyai kewajiban untuk menjaga keseimbangan antara kepentingan umum dan kepentingan perseorangan. Pada praktek demikian, jelaslah kiranya Negara sangat sulit untuk melaksanakan kewenangannya karena kepemilikan tanah tersebut terdaftar atas nama bukan pemilik sebenarnya, sehingga hukum formal tidak mampu mendeteksinya kecuali disengketakan di Pengadilan.

Kepemilikan tanah terselubung yang dilakukan oleh WNA tersebut di atas, dapat dikatakan merusak administrasi pertanahan. Berdasarkan Hukum Tanah Nasional yang berhak atas tanah adalah orang yang namanya terdaftar di Kantor Pertanahan atau yang tertera pada sertipikat. Administrasi pertanahan akan menjadi rancu karena adanya perbedaan antara kebenaran formal (dejure) dengan kebenaran materiil (de facto) terhadap hak milik atas tanah. Hal ini akan berpotensi menimbulkan masalah baru bagi peralihan hak selanjutnya baik karena perbuatan hukum maupun karena pewarisan. Walaupun dewasa ini sering dijumpai administrasi mampu mengalahkan prinsip yang sebenarnya, namun pada praktek kepemilikan tanah terselubung oleh WNA ini tetap menjadi bom waktu yang suatu saat masalahnya siap meledak seiring dengan meningkatnya kebutuhan masyarakat dan terkikisnya nilai-nilai kejujuran.

            Oleh karena itu, satu-satunya jalan untuk mengamankan tertib administrasi pertanahan adalah semua pihak harus turut berupaya menghentikan kepemilikan tanah terselubung yang akhir-akhir ini marak terjadi.

---

[1] Triana Rejekiningsih, SH.KN.M.Pd. 2011.Hukuk Pertanahan

[2] : I made sumadra.kepemilikan tanah terselubung merusak administrasi pertanahan. http://imadesumadra.blogspot.com/2011/05/kepemilikan-tanah-terselubung.html

Hukum